摘要：1981年以来，物业管理行业伴随着法规政策及市场环境完善得以迅速发展，自纳入社区管理范畴后为社会治理、社区治理做出了突出的贡献。随着经济社会发展产生的诸如高空抛物、安保责任成为物业管理行业不堪承载之重负。本文基于物业服务安全保障义务范围之界限、侵权责任边界等对物业管理行业的影响展开分析，期待进一步明确物业服务行业的安保义务及责任边界，探讨社区治理中物业管理有关问题及责任，为规范和促进行业的发展提供参考。 

关键词：侵权责任；物业服务合同；行业管理；发展建议

随着国家城市化、城乡一体化进程的加快及精细化管理推进，法治建设及社区综合治理的基础性作用愈发凸显。“增量及存量物业”累积起来众多的社区，物的管理、人的服务交织共生，此消彼长。发展轨迹可以用“不变” 与“变”概括，其建设和管理服务“不变”的是以人民为中心的基本方略，“变”的是管理服务的外延内涵、责任主体和责任边界，以上问题梳理不清就难以承载实现人民对美好生活的向往。目前，越来越多的业主的物权意识惊醒，对社区治理、物业管理服务提出了更高的要求，随之纠纷、问题逐年增加，尤其是物业管理的纠纷呈现纷繁复杂的多元化态势，影响和谐社会建设进程。比如高空抛物侵权行为谁之过?谁之责？社区安全保障义务各方主体责任如何界定、处理？等等。

2017年下发了《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》、近期按照党中央、国务院关于服务业发展的有关工作部署，国家发展改革委、市场监管总局联合印发《关于新时代服务业高质量发展的指导意见》，围绕制约服务业高质量发展的薄弱环节和共性问题部署任务，强调要加强质量管理、完善服务标准、塑造服务品牌 ，促进我国服务业高质量发展。民法典侵权责任编（草案及三审）及即将发布实施将对物业管理行业创新发展产生根本性影响，也标志着社区治理将进入法治新阶段。

一、物业服务企业安全协助义务之界限分析

立法及法治是社区治理的根本，社会（社区）治理要弘扬法治精神、营商环境及合同意识，契约精神也离不开法治精神。市场化进程中，离不开合同约定及法治保障。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主持续提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的维护等物业服务，业主支付报酬的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人[《民法典合同编（草案）（二次审议稿）》第二十四章第七百二十条]，正在审定的民法典合同编将物业服务合同作为独立的有名合同加以规定是一大进步。物业服务企业应按照合同约定为业主提供质价相符的服务，基本准则要在法规框架下运营。在有第三人致害情形下，首先就要明确物业服务企业安全保障义务所保护的对象。《物权法》、《物业管理条例》已将“物业管理企业”改为“物业服务企业”，它表明物业服务企业在物业的管理基础上是有公共服务性质的，服务对象也不是固定的，提供的是公共秩序服务和物业管理区域内的公共安全协助，而并非特定的业主个人。杨立新教授认为，物业服务企业所负有的安全保障义务的对象为即将进入土地范围的人，主要包括被邀请人、被许可人以及侵入土地的人。《民法典侵权责任编（草案）》第九百四十四条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。草案第九百四十五条规定，行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。笔者认为物业服务企业的服务对象包括小区业主及与其有约定的人和有正当理由出入小区并处于物业服务企业正常管理范围内的人，比如快递员、家政服务人员，不包括侵入土地有损业主权益的人。作为服务企业，既要对小区内的业主负有限责任，也要履行小区公共范围内合理进入小区人员的安全提示义务。物业服务企业在能够合理预见上述服务对象可能遭受来自第三人侵害时，就应当履行注意义务，积极主动地采取相应的措施去防止侵害的发生，否则就应当给被侵害人所造成的损失承担赔偿责任。

《民法典侵权责任编（草案）》第九百七十三条第一款规定了“公共场所的管理者，未尽到安全保障义务造成他人损害的，应当承担侵权责任”；第二款规定了“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。[ 《民法典侵权责任编（草案）》第九百七十三条]” 笔者认为物业服务企业的安全保障义务其实不能完全地保障业主财产和人身权益不受侵害，其更多的是一种注意和防范的义务。对于物业服务企业来说，其对物业管理尽到勤勉和注意的义务是合理的，若是让其承担更大的人身财产损害赔偿责任，也不符合公平责任原则。因此《民法典侵权责任编（草案）》所规定的管理者安全保障义务的承担只有满足一定条件时，物业服务企业才要承担一定的补充责任。即只有物业服务企业没有尽到相应的管理和安保义务、致使业主的人身财产遭受损害或者第三人致其损害、未尽到安保义务与人身财产受到损害之间存在因果关系，只有当这三个条件都具备时，物业服务企业才能承担相应的责任。而不是以偏概全，无限扩大责任边界。

二、物业管理区域高空抛物侵权行为责任边界分析

高空抛物侵权行为关乎多方主体，物业服务企业所负有的安全保障义务要具体问题具体分析，比如可以采用的预防措施、手段等。

明确高空抛物侵权责任承担主体，能促使物业管理机构更积极扎实的履行安全保障义务。《民法典侵权责任编（草案）》第一千零三十条规定，建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任[ 《民法典侵权责任编（草案）》第一千零三十条]。由此可知，草案明确规定了物业服务企业在某种特定条件下作为高空抛物侵权纠纷的责任承担主体。物业服务企业作为建筑物的管理者，往往成为高空抛物事件的最初受理人。无论是基于物业服务合同目的需要还是法定安全保障义务的需要，物业服务企业有义务及通过可行手段来预防、监控以及制止高空抛物行为。物业管理机构作为高空抛物侵权责任主体之一，而非全部主体。此外，等级较高的安全防护措施（监控摄像及信息化技术手段）对查明侵权人大有禅益，在侵权人易于查明的情况下，公众对自己承担不利后果的侵权行为必会有所收敛，高空抛物案件数量可以得到有效控制[ 姚何梦雪. 论高空抛物侵权责任主体[D]. 西北大学, 2015.]。不管理论、学术研究也好，实际操作也好，均要秉承公平合法原则。草案中，让物业管理机构承担因未采取必要安全保障措施而发生的高空抛物情形，可以及时预防高空抛物行为的发生，仍应研究明确实现低成本高回报的社会治理效果的路径、范围及社会公共资源救济渠道。草案二次审议稿第一千零三十条规定，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。 要从根本上解决此类问题，需要综合施策。对于造成损害后果的，公安机关应当依法立案调查，对责任人依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。同时，还需要明确建筑物管理人、施工者、作业者的责任。这样明确了公安机关执法进小区等问题，同时细化各方主体责任，将极大促进保护物业服务行业健康发展。

三、新时代法治进程中对物业服务行业的启示

（一）加强物业行业自律水平，建立行业标准，规范行业发展

发达国家在物业服务方面有较长的发展历程，我国物业管理行业的发展可以借鉴发达国家的物业管理服务标准，创新制定适合我国物业管理行业发展的行业服务标准。在国家放管服的大背景下，为激发市场活力，依法治理与市场运营更需要明晰政府、行业、企业、业主等责任边界。物业服务行业发展方向、利益格局等要有明确的市场定位和独立性，社会影响及声音要及时发出，加快供给侧改革，加快标准化建设，满足市场有效需求，增强市场竞争力。

物业管理行业组织要开展自律、信用体系建设及深度研判。一来可以建立统一的物业管理行业系列标准，规范行业的发展，二来可以建立统一的综合评审制度。物业管理行业组织不仅可以进行统一培训，提高行业的业务能力，还可以通过综合评审制度提高物业服务水平，提升行业声誉，得到社会、群众认可。

（二）提升服务双方认知水平，加强行业各主体综合体系化建设

现阶段物业服务行业中小型物业服务企业占比80%以上，并且物业服务企业大多由开发商直接、间接管理，业主大会、业主委员会成立数量少且缺乏专业力量参加到物业服务人的选择活动之中，使得主体缺位、业主与物业服务人之间缺少沟通，不利于物业服务工作的进行，就整个物业管理行业而言，应当及时改变这种情况，使得业主大会与业主委员会充分参加到物业服务的运营之中。此外，许多物业服务企业法律意识不够，服务意识不强，侵害业主的权益，导致无法确保物业管理工作的公平性和合理性。目前国家对于物业管理行业的关注逐步加强，逐步从法律层面规范引导，这就要求物业管理行业应该加强培训及强化从业人员的法律意识，做到依法履行物业服务合同，做好本职工作。 

物业服务企业不仅要全面提升服务人员的服务水平，也要在技术进步、制度创新、方法创新上加大力度。比如充分利用电子监控设备、警报设备及信息技术等；树立证据意识，设置适当的警示标志、导示系统，及时提醒业主注意可能面临的危险；提供匹配的照明设备以防夜间通行发生危险；保障消防设备正常运行，以备意外事件发生时可做最应急的救助等。这样不仅能使业主的人身财产安全得到更全面的防范，还可以大幅提高安全防范的工作效率及良好社会评价。

（三）建立完善的物业管理社会补偿机制

物业服务企业所负有的安全保障义务，一旦发生侵权纠纷时，要承担其侵权责任或者补充责任时，其人身损害、财产损失动辄数十万，对于物业服务企业来说是个大的负担，尤其是对规模不大的物业服务企业来说更是灭顶之灾。物业服务企业可以建立完善的物业商业保险机制，规避此类风险并且有效减少物业服务企业的赔偿压力，充分保障业主及有关方的权益。

四、立法建议

《民法典侵权责任编（草案）三审稿》使有关高空抛物坠物侵权责任的规定衔接更为紧密和明确，增加了“禁止从建筑物中抛掷物品”等规定，但是该草案对于高空抛物等安全防范措施规定需要完善，因此对草案建议如下：

一是明确必要安全保障措施的法定界限。《民法典侵权责任编（草案）三审稿》第一千零三十条第二款规定“建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止此类情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”该条仅简单说明了建筑物管理人有采取安全保障措施的义务，但是对于该义务的内容和界限没有明确规定。在实践中，一方面会加深物业管理企业和业主之间的矛盾，另一方面会过分加重物业管理企业的责任，起不到相应的警醒作用。因此该草案有必要对安全保障措施予以详细规定，或者通过相关司法解释来明确建筑物管理者的安全保障义务的内容及界限。

二是做好民刑衔接，明确高空抛物的刑事责任。我国《民法总则》第一百八十七条规定“民事主体因同一行为应当承担民事责任、行政责任和刑事责任的，承担行政责任或者刑事责任不影响承担民事责任；”因此，对于高空抛物坠物行为应当承担行政责任和刑事责任的问题，民法典侵权责任编草案三审稿没有做出具体规定。笔者认为，仅从民法角度来对高空抛物行为加以限制是远远不够的，应将高空抛物行为纳入刑法规范，给予侵权人以警示作用，减少高空抛物侵权行为的发生。因此笔者建议，将《民法典侵权责任编（草案）三审稿》第一千零三十条第三款“发生本条第一款规定的情形的，有关机关应当依法及时调查，查清责任人。”修改为“发生本条第一款规定的情形的，有关机关应当依法及时调查，查清责任人；构成犯罪的，依照刑法有关规定追究刑事责任”。

《民法典侵权责任编（草案）》三审稿有关条款修改及立法理念，对物业管理行业发展是规范引领，更是营商环境的再造。物业管理行业在依照法律的规定从事物业服务的同时，还应当创新服务机制，优化健全物业管理与服务体系，满足业主对高质量物业服务的需求。我们坚信，随着党第十九届中央委员会第四次全体会议审议通过的《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》的贯彻落实，国家治理体系、社会治理及物业服务行业会进入更美好的历史阶段。

作者简介：党锋，中国物业管理协会法工委副秘书长、郑州市人大常委会法律咨询委员会专家委员、林恒服务联盟创始人 。

亢银忠，中国物业管理协会法工委委员，北京市京师（郑州）律师事务所高级合伙人、高级律师。

陈婉钰，河南工业大学法律硕士。