破局红海  无畏将来

——记索克物业董事长姜芳

索克物业通讯员  何婉玉

    物业管理资本化的趋势和低利润运营的矛盾如何解决？

    专业化业态管理与多业态综合物业运营方案之路如何抉择？

    同质化的物业服务如何做好差异化？

    人工智能化的高额研发应用成本与企业人力成本不断增加的运营风险？

    在企业快速扩张与提升服务品质之间如何权衡？

    带着这些问题，在2018年岁末的钟声即将敲响的时候，我们拜访了河南首家挂牌上市物业企业的领头人姜芳，看看年度经营收入增长100%，年度经营利润增长160%，服务管理面积增长120%的索克物业带给了我们怎样的答案。

    “索克能够成为优胜者而不是劣汰者，探索和实践很重要，思路和战略更重要！”作为从行业诞生到现在的亲历者，姜芳有着自己对行业发展的独到见解。

有思想的领导者，她总是跳出企业看企业，跳出行业看企业

    好的企业领导是什么？答案莫衷一是，但最有力的回答是：把企业做出品牌，做出一定利润并持续稳定发展的企业主就是优秀的领导人。

    她在高管培训会议上经常说：企业的领导要有思想，要懂得谋。一个企业的企业文化，就是一个老板的企业文化，她认为在新加坡国立大学留学带来了巨大改变，从国内角度看问题，到用国际化视野看问题。从国际的角度看中国的发展，看行业的未来，然后才规划企业在未来的大趋势里面应该怎么发展。

为河南省服务行业发声：支持鼓励现代服务企业转型升级

    2019年初，河南省十三届人大二次会议盛大开幕，姜芳作为服务业的代表人物，出席了本次会议，并提出“支持鼓励现代服务企业转型升级”的重要提案，引发代表团关注和热议。

    姜芳提出，“服务业发展水平是城市经济发展程度的重要标志之一，河南的服务业，尤其是高端服务业和新兴服务业领域，还有待提高。”从物业费由政府定价，到市场备案制，再到市场放开，省人大代表、索克物业董事长姜芳从业20多年来，见证了河南服务业不断快速成长的整个历程。

    姜芳认为，河南是人口大省，在服务业方面占有很大优势，政策方面，希望政府高度重视服务业，把服务业的发展作为满足居民生活需要、提高居民生活质量、增加社会就业的重要举措来推行，对服务业的品牌给予扶持。建议政府更好地利用人口红利，在服务行业培育河南省的龙头企业，打造示范型企业，更好地留住人，让老百姓在家门口就业。同时，建议政府能够加快出台对龙头企业和示范型企业的具体扶持政策，推进政府向社会企业购买服务的力度，加快机关后勤服务公司市场化的改革。

热衷公益事业，回报社会

    姜芳在艰难的创业过程中，时时不忘回报社会，成立索克党委，为山区贫困家庭，社区困难户等捐资捐物。2015年-2018年累计为松社公益讲座捐款900万元，2011年捐资25万元援建涉村镇第一中学，2014年为索克希望中学捐赠奖学金50万元，2014年为开封烫伤小女孩捐款5万元，2015年为索克希望中学捐赠图书5000册，2016年捐赠3万元为暖冬面对面贫困儿童等。

    姜芳带领着索克企业充分发扬索克人积极进取追求卓越的企业精神，以个性化的管理和高起点、高标准的要求服务于社会、回报于社会，把索克打造成国内品牌企业。

    索克物业在2014年前的定位是做小池子的大鱼，只在河南区域发展。在2015年以后重新调整，根据国家物业后勤市场化的发展趋势，人民群众对物业服务品质要求的提高，国外物业行业市场规律，公司新的战略重新布局。

    “总体来讲，这两年索克布局围绕两件事情，一是连横，二是合纵。”在硝烟弥漫的迭代交替期，索克坚持以不断提升的卓越服务品质为中心,以多层次、多项目、高品质、增值服务为纵深拓展方向，以为多领域、多业态物业提供综合运营和大后勤管理方案为横向延伸战略的“一个中心+一纵一横”发展思路。

连横：规模扩张和业态扩张并举，并购合作齐头并进

    “一方面，业主和客户对高品质、多元化物业服务的旺盛需求释放了更多的市场经营空间，另一方面，是前10年地产经济快速发展，带来的存量房时代的契机。这两个机遇，被索克敏锐的捕捉到。”

    2015年，索克物业成功挂牌新三板，成为河南省首家挂牌上市物业企业，自此，拉开了索克资源整合、资本化运作的新篇章。规模扩张和业态扩张并举，并购、合作齐头并进，从2015年至2018年的三年时间，在管项目从70余个迅速拓展到300余个，业务版图延伸至北京、上海、福建、湖南、安徽、深圳等地，服务业态也从以商业写字楼为主发展成为集社区业态、写字楼业态、医疗业态、产业园区业态、教育业态、行政公共事业等于一体的“综合性物业服务航空母舰”。

    “一是靠“质”：深入挖掘在管项目潜力，通过严苛的品质把控赢得良好的市场口碑，通过深入挖掘客户需求，不断完善提升增值服务能力，在满足日益增长的客户需求的同时，增强现有项目的收入能力；二是靠“量”，通过规模扩张快速增加企业场占有率，在管理模式上从传统服务到服务智能化信息化的科技研发与系统集成的实践应用，为解决劳动密集型企业低利润的行业难题，增强企业抗风险能力起到了至关作用。依靠高科技技术和不断的创新，保证服务品质做强，依靠规模扩张、业态扩张做市场规模，这是拉动索克物业快速发展的“两驾马车”。

    2003-2014年，索克物业成立后，定位只做河南区域内最好的写字楼精品服务单位，在管项目连年入选河南省物业管理示范项目，不仅做好资产的租赁经营而且制定了物业行业的写字楼经营管理标准，成为业内当仁不让的商业写字楼物业经营与管理标杆。

    2015年，索克成功IPO，调整战略思路，进入全业态规模化物业管理模式。在医疗后勤管理方面：签约郑州市中心医院项目，成为河南省第一家“高服务标准，大医疗后勤业态”的本土物业品牌，当年即“荣获管理示范项目”称号，引来郑州市人民第一人民医院、康复医院、新郑第一人民医院、河南中医二附院等一大批医院项目的陆续签约。近期又和中信医疗成功签约共同成立公司，拓展中国的大健康服务。

    2016年，在工业园区方向：索克物业成功签约上汽集团，成为上汽集团河南汽车产业园项目唯一物业服务商，自此拉开索克物业产业园区快速扩张的序幕，三年时间，先后进驻新郑手机产业园、新乡广告印刷产业园、郑州文化产业园，大学科技园，金融产业园，火炬孵化中心等多个产业园区。2018年在航空港成立索克睿德产业园服务公司专业提供产业园的服务。

合纵：整合上下游产业链，搭建综合物业服务平台

    “物业行业的发展，近年来呈现两个明显趋势，一是业主多元化服务需求带来的增值服务种类的增加和完善，二是互联网+时代下，各业态对智能化信息化产品应用的日趋广泛。”从2010年起，作为索克物业的掌舵人，她的战略眼光已经不止局限于行业的横向延伸，更为关注行业的纵深发展。

    2010年，索克先人一步与阿里巴巴、腾讯、复旦大学、澳门科技大学等机构合作组建智能化应用研发中心，先后开发并且投入应用：社区智能化管理系统、停车场智能化管理系统、安防监控信息化系统、设备无人化总部中控管理、物业培训考核管理信息化、智能机器人的应用与探索等一系列智能化信息化应用技术。

    企业家不仅需要具备战略眼光，更要有宽阔的胸怀和高瞻远瞩的眼光，具有跨界思维能力和跨界资源整合能力。

    以史为鉴，战国时期七个国家采取合纵连横的策略以扩张实力。“合众弱以攻一强”，形成东方六国联盟，以防止强秦的兼并（苏秦为代表）；或“连横”，“事一强秦以攻众弱”，使秦国达到兼并土地，向东扩张的目的。

    （合”是指齐心协力;“纵”是指专业度、深度，每一个品类都具备足够的市场空间和市场竞争力;“连”是连接的方法工具和思维; “横”是指社会各个方面的资源整合。）

    “索克在发展过程中，采用合作加盟参股换股多种模式，积极联合同行中的物业公司一起做大做强，但是同行业里面企业大都存在传统化服务模式，管理水平低，人员密集，服务专业化技术能力的人才匮乏。

    鉴于以上问题，索克不仅仅是和各个企业股份的整合，而是在融合后真正帮助企业改善管理模式，提升收益能力。

    索克充分围绕客户需求为出发点，围绕物业行业的专业细分需求，和行业界的专业化公司一起孵化成立了电梯销售维保公司、机电维保公司、家政保洁服务公司、餐饮服务公司、养老护理服务公司，智慧消防，物业管理科技公司等。跨界整合行业上下游的优质供应链企业，搭建综合物业服务平台，为物业企业提供专业标准化的服务。成立至今，已经有了很好的表现，不仅拓展索克自身的收益空间，而且帮助合作的物业公司增加服务的项目和内容，以及服务的专业度和提升标准化水平，帮助物业公司增加收益空间，提高生存能力，而且各种资源互补使得规模效应价值最大化，促进产业与资本、技术融合的平台，也是一个让行业更加细分、更加专业，提升服务精细度，形成了企业之间良性循环和互动链条，增强行业创新发展信心，有效推动产业生态协同发展的平台。这个平台首先是能够为中小物业企业提供标准化、精准化服务的管理输出，针对性的提供专业服务指导，有效提升中小企业管理水平、服务水平和运营水平；其次，这个平台充分整合上下游产业链中的企业方，是索克在多年的经营实践中，对比和筛选出的性价比最高的产品供方，能够为中小物业企业了解最新科技产品、节约运营成本，提升利润经营能力提供强大的支援。”在姜芳的合纵战略思想中，通过综合性物业服务平台的搭建，达到信息对称，协同协作的目的，从而实现优势互补，携手并进的分享经济形态。

破局红海，瞭望领航，索克物业已成为第四代物业的标杆！

    “资源整合协同发展”这是姜芳经常在内部会议上说的一句话。她带领下的索克，多点开花、齐头并进，连续三年，实现经营收入、管理面积的翻倍增长。

    作为一个在物业行业摸爬滚打十六年的“物业人”，作为省十三届人大代表中唯一物业行业代表，有责任、有义务将物业行业沧海桑田的巨变更加真实更加精彩的展现于公众视野，而索克，恰好于这个时代诞生，恰好在这个时代成长，索克有幸见证了这个时代波澜壮阔，并且正在以惊人的速度引领这个行业的创新发展。

    “正如中国物业管理协会会长沈建忠先生提到的那样：物业行业必将进入资本活跃期，物业企业必将进入并购洗牌高潮期。 在红海市场的惨烈竞争下，如何发展？如何破局？

    作为企业的领军者和思考者，姜芳在回顾来时的路，更把目光投向远方。快速的发展，还要保证高品质的服务，这两者必须齐头并进。

    对内合伙制，对外合作制，人才和市场必不可少，以更高远的眼光和更广阔的胸怀，带领索克突出重围，遨游蓝海！

对内合伙制

    一是股权激励分配：自2015年开始，姜芳开始在索克推行股权改革、合伙人机制。拿出自己的股份，以股份赠予、共同持股的方式，激励认同索克发展观，具备专业才能并且愿意和索克共同成长的员工。以股权激励的方式，为优秀员工提供了广阔的发展空间和成长动力。

    二是大力推行《模拟法人实施方案》，施行项目经理负责制，充分放权，每一位项目经理即是一位企业模拟法人，实现项目经理人权、物权、财权的三权合一，充分调动全体员工积极性，集众力、汇众智，大大增强了员工的凝聚力和主人翁精神。

    三是共同持股，孵化成立上下游的产业链公司。近年来，姜芳大力扶持有梦想，有能力的内部专业员工与公司一起成立上下游产业链的配套公司，先后在电梯分公司、工程分公司、家政分公司、停车场管理分公司等一系列员工与索克共同持股的分子公司。

    索克，与有梦想的员工一路同行！

    对外合作制

    “资源整合，优势互补，诚邀合作，携手共赢”这是在所有索克对外宣传画面中都会出现的字眼。

    2011年，索克物业与开来物业成功握手，共同成立索克开来物业有限公司，入驻河南地标建筑——郑东新区电子商务大厦。

    2017年，成功携手碧源置业，共同成立碧源索克物业有限公司，提供优秀的高标准社区物业服务。

    索克物业成功并购省内教育业态物业服务领军品牌鑫阳物业，以资本合作的方式，优势互补，迅速实现在教育领域的产业布局。

    合作成立索克睿德产业园服务公司。

    成立禾丰餐饮服务公司。

    成立停车场服务公司。

    2018年，联合中信医疗，成立中信索克医疗大健康服务公司。

    和郑州东区政府投资平台联合成立索克兴东物业管理公司

    其他合作的公司正在积极推进和筹备之中。

    合作共赢！在行业上下游产业内，跨地域整合，专业化互补整合。——这是姜芳给出的如何破局红海的坚定回答！

     “作为劳动密集型行业，物业行业已进入真正的红海时代，以蓝海思维，行连横合纵之术，对内合伙，对外合作，破局而出，是索克在红海时代中激流勇进的精神和态度，市场化、规模化、标准化、信息化也必将是整个行业的发展趋势。”索克物业的领军者姜芳满怀自信，通过创新服务提升客户的满意度；通过企业的整合和平台的资源，创新企业的管理模式提升收益水平；通过信息化智能化的高新技术研发与应用整合提升管理水平，是索克未来坚定不移的可持续发展之路。