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“正商物业杯”理论研究课题之二十三 郝安平
时间:2018-12-27   来源:郑州市物业管理协会  查看:0

谈谈物业行业强电系统管理、运行、维护存在的隐患及处理措施 

河南升龙物业管理有限公司通讯员  郝安平


    及时处置变配电系统管理、运行和维护存在的隐患,可有效降低系统因管理、运行及维护存在的风险,提高系统的可靠性,保证设备所有功能的正常,并向设备保值和增值的目标逐步迈进。

    公区变、配电室的可靠运行,与其在巡视、维护、维修是否遵守设备运行的相关规定,操作、维护人员的技能,管理人员的专业程度,设备的档次等,都有密不可分的联系,物业设备管理的最高目标,就是使设备保值和增值,所有功能的正常。

    物业服务行业管理的强电系统,一般分为开闭所、高压配电室、低压配电室,控制着二次供水、消防、电梯、照明、中央空调(供暖)、弱电(智能化)设备等,本文主要以高档住宅、写字楼及其商业街区域内的用电功率较大的设备叙述为主。

    高档住宅、写字楼及其涵盖的商业街,用电功率都比较大,管理、运行和维护不恰当时,会产生很大的风险,下面就高压变电、低压配电设备在管理、运行及维护存在的隐患,根据笔者的经验,叙述了一些解决、防护的措施,以便使大家在管理、维护、运行中有一些启示和帮助。

一、变、配电系统管理存在的隐患与处理

    随着人们生活、工作水平的提高、节奏的加快,对电的依赖性越来越强,而公区变、配电室的可靠运行,就比其它设备显得更重要,可以这样说,现在的人们,没有了电,工作、生活就要受到严重的影响。

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    物业管理的公区(商业)变、配电室,依据物业管理的面积、业态及商业规模,而再决定设备的容量、数量及机房设计的数量。

    一般以低层、别墅为主的小区,变、配电室多数以箱式变电站为主,位置分散而变电设备容量较小,变压器容量多数以400KVA—800KVA为主,油浸式或干式变压器都有;而高层住宅、写字楼、及以商业街配套为主的物业则以集中变电为主,特点是容量大、变压器数量及配电柜数量较多,多数是干式变压器,容量以800KVA—2000KVA为主,变、配电室多数在负1层,少数设置在一层、负2层;我们以高层住宅、写字楼及以商业街配套的业态为主要讨论对象,以其他业态为辅助讨论对象并进行多方面的论述。

    公区(商业)变、配电设备,有其一定的独特性和特殊要求,主要表现在以下几个方面:

    设备需要定期做保护性检测。

    高压操作工具需要定期检测。

    管理、操作人员需要对变配电设备有实际经验。

    操作人员需要有特种(变配电设备)操作证。

    操作人员有年龄、身体健康要求。

    合理对变、配电设备做保护性检测,包括高压操作工具,是了解设备运行状态及各项极限参数非常重要的一种工具,是防止设备发生严重故障的一种措施;是延长设备使用寿命的一种辅助手段。由于做高压检测的单位需要资质和一定的人力、物力投入,所以物业公司不具备自己检测设备的能力,而检测需要较高的费用,现在多数物业公司不再对高压设备和变压器做或间隔较长时间做检测,对变配电设备的管理,存在较大的隐患。

    因变、配电设备的损坏,一般潜伏期较长,突发性较较强,未发生故障前,检测到设备是否存在隐患就显得非常重要。

    高压设备、变压器三—五年需要做一次检测,以了解设备各项极限参数,提前对设备的缺陷、隐患进行处置,保证设备的安全、可靠运行。

    管理、操作人员对变配电设备有实际工作经验,是保证操作程序正确、规范、缩小故障范围、降低设备损坏最基本的要求。

    笔者在评优、样板间检查时,发现一些物业公司为节省人工费用,配置无实际工作经验的人员主管管理、操作变、配电设备,需停、送电,临时抽调一些人员来处理,存在较大的安全隐患。

变配电设备操作人员持有的特种行业操作证,是在供电部门设立的专门培训机构学习、操作、考试合格后取得的,是具有合法操作设备的身份证。

    变配电设备的操作人员,还应该身体健康,年龄在55岁以下,不能满足这个条件,在操作、巡视、维护设备时,就会产生安全隐患。

    一些物业公司为降低成本,招收年龄偏大的人员值班,为应付检查,有借证的现象,存在较大的安全隐患。

为保证人员、设备的安全,应该配置具有供电部门核发的、与操作设备电压等级相符的证件持有人员,并且年龄在规定范围内,身体检查合格的人员,并且有实际操作设备经验的人,还要对其进行实际操作考试后,方能参与值班与维护。

二、变、配电系统运行存在的隐患与处理

    变、配电系统安全、可靠的正常运行,是设备完好的唯一体现。

    在各种创优检查中,发现较多的企业在变、配电系统运行中存在一些严重隐患,主要表现在:

    1、不知道设备巡视的部位。

    2、一些关键设备的功能损坏或私自改变运行模式

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柜内加热开关 

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高压柜面板各部件组成及功能图

    1)如高压柜的柜内照明(巡视高压柜时,运行的设备,从外部很难观察到内部设备的运行状况,必须借助柜内照明才能观察到柜内元器件的工作状态);

    2)高压带电显示器损坏;

    3)开关位置不对;如一些高压柜设置有维修、工作、分断隔;

    4)离状态选择开关,一些 企业因不知道其作用,在工作状态下,选择开关仍在分断隔离状态,这就可能造成操作失误,进而出现设备事故。

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高压柜内部组成及功能图

    5)变压器散热风机损坏。

    6)电容柜损坏或不在最佳补偿状态。

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电容器柜内部照片

    7)直流电源柜模块部分损坏或散热风机损坏。

    8)信号柜损坏或状态不正常。

    9)各种柜面板信号灯损坏。

    10)模似板信号灯损坏。

    11)模似板与开关实际运行状态 不一致。

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配电模似板  

    12)擅自改变双电源运行状态。

    13)机房无应急照明或损坏。

    上述存在的一些隐患将严重威胁变、配电系统的安全可靠的运行,并会显著降低变、配电设备的寿命。

三、针对出现的问题,应做以下方面的处理:

    一、聘请对变配电系统有运行、操作经验的专家,(特别是要懂物业)来培训和讲解变、配电设备的管理、实际操作、巡视、维护等方面的知识和技能。

    一些企业总是邀请有高级职称或工程师来讲解,认为他们知识丰富,实际上他们偏重于理论知识,大多无实际操作、维护、巡视设备的经历和经验,所以不会了解在这些过程中出现的问题及处理方法。

    二、 消除变、配电系统维护方面存在的隐患

    制定有效的维护计划并认真的进行落实,对变、配电系统可靠、无故障的运行至关重要。

    笔者在评优、样板间检查时,发现一些物业公司未制定设备年度检修计划,有些公司制定的无时间节点,什么时间做或不做都正确;

    一些公司虽然有详细的计划,但无实施过程或记录,制定计划是应付检查,不是为使设备可靠的运行、延长寿命、保值增值目标而进行的。

    对变、配电系统不能按照其运行特点进行维护和检修,系统将存在致命缺陷,有非常严重的安全隐患,为此,各物业企业应按时对设备系统进行维护和检修,并适时处理发现的隐患,方能保证设备可靠的运行。

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设备年度维护计划看板(浓缩板)

    变、配电设备对维护保养的要求,高于其它设备系统,原因是:

    一是变、配电系统24小时运行,值班人员无法适时、可靠的掌握设备的运行状态。

    二是在运行中,设备状态始终处于动态(负荷变化引起的电流变化)。

    三是每天设备有几个用电高峰,有时会超出设备的最佳运行参数。

    鉴于以上几个原因,一定重视对变、配电系统的维护,并且应当做到以下几点:

    1、制定年度变、配电系统维护计划。

    2、分解年度计划到月度计划。

    3、记录维护实施过程时,要详细记录维护的费用、参加的

    人员、维护前设备的状态、携带的工具、采取的措施 (填写工作票,并由相关技术人员、项目负责人签字批准)、维护的过 程(详细记录检查设备的名称、部位,发现什么,紧固镙丝的部位、数量,紧固导线的部位、数量,清理尘土的部位等)、更换的元件、维护后设备的状态、并对维护效果做评估报告,报告中增加维护现场的图片等监督维护的实施效果;并方便以后对设备维护情况、人员管理等的追溯。

    4、维护实施记录要归档到服务中心并抄送到公司工程部。

    真正做到维护计划要定好,落实计划位要到,维护费用不能少,维护部位安排好,人员工具需清点,措施记录更重要。

    有条件时,可把设备年度维护计划做成看板,公布于众,让全体员工、全体业主监督计划的制定及实施,效果更好。   


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