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“正商物业杯”理论研究课题之十 党锋
时间:2018-07-10   来源:郑州市物业管理协会  查看:0

关于物业管理行业法规制度建设的思考


郑州市物业管理协会行业发展研究会研究员  党  锋


       1994年《城市新建住宅小区管理办法》发布执行,标志着市场化、社会化、专业化的物业管理在全国推行。2003年《物业管理条例》颁布实施,使物业管理在全国全面推进。尤其是2007年《物权法》的颁布实施和《物业管理条例》的修订,其中业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度(物业管理师制度)、住宅专项维修资金制度七项基本制度及配套法规政策的相继颁布(修订)实施,加速推进了我国的物业管理行业的市场化发展进程,并步入了法制化的轨道。三个法规,三座里程碑。可见,我国物业管理行业的发展是在国家法规制度的强力指导推动下而驶入快车道。

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       《物权法》及配套法规的颁布实施,正本清源,定纷止争,标志我国的房屋财产个人所有制度已初步建立,明确了业主作为物业管理责任主体和物业服务消费者的法律地位,物业管理责任由国家承担逐步转变为由财产所有者承担,房屋及配套设施设备维修养护等物业管理和服务也转为按照法定和合同约定等市场规则运行。重要的是从法规层面明确了街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、基层人民法院、人民调解组织和社区居民委员会等的作用,使物业管理的内外部环境不断得以持续改善提升。

       物业管理行业经过30多年发展,物业管理法规制度建设等取得长足进步,但我们应当清醒地认识到,其发展进程中尚存在许多影响行业持续健康发展的问题。主要表现在以下六个方面:1、发展冷热不均,缺乏行业、地区系统高规格管理服务分类标准和指导性规范,主要表现在管理服务的质和量都存在较大区域、个体差距及随意性,影响产品评价、行业整体评价和良性发展;2、急需改善缺位、越位现象,物业管理相关方及与业主之间对物业管理的认知差异依然较大,业主大会缺位并缺乏作为市场主体的博弈能力,管理服务方一厢情愿,行业的社会公信度、美誉度尚需构建,相关市场主体之间的法律关系尚需明晰和细化;3、管理服务旱涝不均,质价相符及服务价格与服务成本之间的联动机制尚需重建,同时表现在高端商业物业服务与保障性住房物业服务质量的优质优价等认知偏差、错位;4、供求关系失衡,日益快速增长的物业服务需求与优质物业服务的有限供给之间存在较大反差;5、普通住宅物业服务主体之间权责界定、履约执行力及收费难的状况并未根本改变,直接影响部分企业生存和服务品质提升;6、转型升级势在必行,目前简单的“四保”等基础服务仍是主要模式,亟待进行行业定位及服务经营模式、发展方式创新。关键是从业人员整体素质难以持续支撑行业专业化对人力资源的保障性需求。 

       为此,站在新的起跑线上,对于以上亟待系统化解决的问题,需要全行业、政府、企业等依据国家法律法规政策,创造性开展法规制度建设,并着力思考研讨实践。

       一、整合行业资源  加强行业研究和规范  以高层次约束性标准体系引领行业大融合大发展

       物业管理关系社会的方方面面,房管、物价、规划、建设、城管、执法、税务、工商、公安、环保、质检、民政、人力资源、审计、办事处等政府相关部门,水、电、气、暖、通讯等行业相关单位,开发商、业主、物业企业等行业相关主体、协会等行业组织,共同构成行业大平台。要着力明晰职责、优化分工,从物业产业链及行业全程管理服务上搭建系统的行业协调发展、联动新体系。

       针对物业管理的对象是物,核心是人,物易管理而人难服务这一难题,即物的管理标准易界定,而对人的服务则众口难调的实际,研究制定出高规格统一协调的规范、标准,逐步上升至政策法规制度层面,进而引导规范市场各方行为。实现政府及相关部门、行业组织、业主及有关企业、民间团体等共同推进物业管理行业健康发展的良性循环。

       通过行规及政策制度建设,强化质与量研究界定,出台系列标准规范,加强宣传及执行力度,营造行业发展大环境。使社会广泛认知物业管理保值增值的核心价值,实现对物业服务内容的量化考核,快速构建质价相符的物业服务市场环境,满足不同层次物业服务的需求,构建物业服务、收费标准体系及社会评价体系。形成定期发布物业服务成本信息及监审体系,鼓励现代科技及信息手段的推广运用和经营服务模式的创新,不断拓宽物业服务领域,切实增强行业的整体竞争能力和社会服务能力。总之,要转变观念,勇于创新,构建行业平台和团队,实现大行业大融合的发展格局,真正使扶持行业发展的政策制度落地。

       二、加强法规制度建设,加快立法立规进程,实现行业监管互动和无缝链接

       法规制度建设是一个持续提升过程,需具有前瞻性及现实指导规范作用。要根据《物权法》等法规制度体系,要立足于引导和规范市场秩序,构建一个有序分层级的法制体系和环境,完善行业区域性法规体系和可操作性实施规则,做到有法可依、有规可循、执法必严、违法必究。

       首先从规划设计阶段入手,细化明确“早期介入”制度,对物业服务合同、管理规约等由行政主管部门、街道办(社区)等实施审核、备案、公示制度。

       加快“建管分离”的步伐,积极研讨实践“管作分离”模式,切实落实前期物业管理招投标制度、承接查验制度并公示。明确开发建设单位作为前期物业管理责任主体及对应规范、标准、流程,避免物业服务企业“唱单簧”。

       厘清、细化物业管理相关主体间的法律责任,比如物业管理区域内发生治安刑事案件、车辆管理、环境保护、管理规约约束力、水电气暖等有关单位与物业服务企业在社会管理职能上的关系等。重点使政府及相关部门管理服务职能在行业管理服务过程中有所作为并实现全覆盖。

       规范业主大会运作机制,加强对业主大会、业主委员会工作的指导和监督,切实落实业主大会制度及全覆盖,发挥其主体作用,同时也推进了住宅专项维修资金制度的规范落实。

加大物业法律法规宣传、执行力度和覆盖面,增强“谁受益,谁付费”的物业消费意识,着力规范物业服务消费认知及行为。与时俱进,加强行业热点、难点问题研究,改善行业发展环境并彰显服务本质。

       强化基层政府物业管理工作职责及联动机制,完善物业管理体制机制及体系网络建设。健全区、街(乡镇)及社区三级物业管理工作制度,及时化解矛盾纠纷。

       建立物业管理社会满意度测评、市场评价制度及公众宣传制度,定期进行考评,形成有效的激励和惩罚机制。培育一批有实力品牌的企业团队,形成优胜劣汰机制,支撑行业健康发展。

       加大物业管理市场监管力度,加强物业管理诚信体系建设,持续强化物业管理市场的准入和退出机制,注重服务过程和结果管理,创新物业服务企业资质管理并与信用管理相结合,净化行业环境,依托监管和市场双向力量,真正规范市场环境。

       通过物业管理师制度的强力推进实施,全面提升从业人员的专业素质和服务意识;通过落实严格的职业资格制度和执行精细化的服务标准,规范提升管理服务行为,进一步提高物业管理行业的专业化水平;为物业管理专业技术人才开辟绿色通道,提供更广阔的发展空间;抓好企业负责人及项目经理岗位资格管理、考核及持续教育培训,构建行业(企业)领军团队,促使企业、行业健康发展。

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       三、规范管理 绿色服务 质价相符 创新机制 探索企业发展新路子

       做好企业发展定位,挖好沟渠,练好内功,在发展规划、建章立制、执行力上下功夫。根据法规、合同约定及物业类型的异同,加大科技信息、技术手段推广应用,充分利用社会资源,走差异化发展的道路。

依法经营,阳光规范运营,打造学习型团队,注重调查研究,重视合同,树立竞合意识,切实转变观念,既不当“救世主”,也不扮演“苦行僧”。

       着力抓制度标准、规范及服务流程建设,提高履约能力和物业管理服务水平,重视人才队伍建设,积极有序参与市场竞争,不断提高劳动生产效率,降低管理服务成本,为业主提供质价相符的物业管理服务产品。

创新管理服务模式,注重转型升级和绿色服务,管理物的同时,创新研究实践对人的服务,主动大胆尝试集约化经营、专业化建设及多元化发展。

       积极参加社区建设活动,主动承担社会责任,大力开展企业文化、社区文化建设,“规范管理,服务升级,流程再造,执行有力”。

       拓展思路、勇于创新、善于学习,吸收引进先进服务理念和管理服务模式,重视信息技术推广应用,实现资源共享和信息沟通,做好紧急突发事件处理和风险规避,在做好对物的有效管理的同时,实现人际服务关系的和谐。 


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